Dicas úteis

Como verificar um arrendamento

As etapas e características do processo de aluguel de escritórios e outras instalações para atividades comerciais são reguladas e regulamentadas pelo capítulo 34 do Código Civil da Federação Russa. De acordo com a lei atual, todas as nuances e condições do contrato de arrendamento devem ser claramente definidas no contrato concluído entre o arrendatário e o arrendador. A propósito, alugar escritórios do proprietário em Moscou sem intermediários está disponível em http://www.realty-inform.ru/arenda_ofisa/ para todos.

As principais responsabilidades da pessoa que aluga as instalações incluem a manutenção da área na forma adequada e a realização de grandes reparos, se necessário. O inquilino é obrigado a realizar reparos cosméticos, manter a limpeza e pagar os custos de manutenção em andamento.

Outras condições para locação de imóveis comerciais são prescritas no contrato. Ao mesmo tempo, é aconselhável atrair um advogado competente que ajude a identificar possíveis violações futuras do locador e do inquilino.

Como verificar os proprietários

Hoje, o aluguel de instalações para escritórios e outros fins comerciais é praticado ativamente. Isso provocou uma ocorrência regular de casos de fraude e atitude desonesta do arrendador em relação ao arrendamento. Ao escolher uma área alugada, recomenda-se:

  • preste atenção ao feedback de outros inquilinos e às opiniões de pessoas que estão em contato direto com o proprietário,
  • escolha um proprietário sobre o qual você possa obter informações e dados,
  • Recomenda-se recusar o aluguel das instalações, mesmo nas condições mais favoráveis, se nada for conhecido sobre o proprietário,
  • Vale a pena notar que os proprietários responsáveis ​​e sérios ou as pessoas que os representam oficialmente estão abertos à comunicação, discussão e respondem claramente às perguntas feitas,
  • Recomenda-se recusar os serviços dos proprietários oferecendo cooperação sem criar e assinar um contrato.

Antes de concluir um arrendamento, é obrigatório:

  • certifique-se de que a propriedade arrendada seja realmente de propriedade do arrendador ou que ele tenha os direitos legais para arrendá-la. Como a confirmação pode servir como certificado, extraia do Registro Estadual Unificado de Empresas e de outras documentações técnicas,
  • o inquilino precisa verificar se as instalações possuem as redes e sistemas de engenharia necessários, porque o proprietário do objeto não está interessado em saber se o inquilino recebe eletricidade ou água.

Essas dicas simples ajudarão você a não ser enganado e verificar o proprietário. Antes de assinar o contrato, você deve ler cuidadosamente todos os seus pontos. Se pelo menos uma proposta estiver em dúvida, é melhor consultar um advogado.

Como verificar a confiabilidade do inquilino

Qualquer proprietário quer minimizar o tempo gasto no monitoramento, receber uma renda estável e não deseja ter problemas associados ao aluguel de sua propriedade.

A confiabilidade do inquilino depende de suas qualidades pessoais e situação financeira. Portanto, antes de assinar o contrato, você deve:

  • Aprenda a experiência de negócios: quantos anos uma empresa ou empresário existe, esfera de negócios, perspectivas.
  • Verifique todos os documentos. Independentemente da confiança do inquilino, deve-se negligenciar e ignorar o procedimento padrão para verificar toda a documentação necessária relacionada à pessoa e a seus negócios. Você deve garantir que todos os documentos enviados pertençam à pessoa que, após a conclusão do contrato, será chamada de inquilino.
  • As opiniões dos outros. Recomenda-se perguntar onde a pessoa alugou a área mais cedo e entrar em contato com os proprietários anteriores para obter informações sobre solvência e outras informações sobre a empresa ou empresário individual.
  • Não alugue o espaço para pessoas cujos negócios estejam associados a atividades ilegais e duvidosas.

Ao criar e executar um contrato, é imperativo cumprir todos os requisitos e normas da legislação atual. É necessário indicar no contrato as cláusulas que prevêem o uso de instrumentos de influência sobre o inquilino: registrar no documento do contrato a possibilidade de impor penalidades, discutir o direito de visitar a instalação para controlar a segurança das instalações, propriedade e uso pretendido das instalações.

O que está escrito no contrato de locação

Imagine que temos duas empresas: Olympus e Office Plus. A Olympus aluga um quarto, o Office Plus aluga. Antes de entrar nas instalações, eles assinam um contrato de arrendamento.

Como em qualquer contrato, o contrato de arrendamento possui condições essenciais e adicionais. Segundo o Código Civil, as condições essenciais são aquelas sem as quais o contrato não possui força legal.

Em um arrendamento, a única condição essencial é o ativo arrendado. Se desejado, duas condições mais importantes podem ser adicionadas: as instalações não podem ser sublocadas ou revisadas.

O contrato pode ter condições adicionais. "Office Plus" prescreve um método de pagamento, férias de aluguel, período de aluguel. Sem essas condições, um contrato pode ser concluído, ele terá força legal, mas eles precisam ser seguros em caso de disputa.

Antes de assinar um contrato, o Office Plus deve verificar cada item. Pode haver condições no contrato, pelas quais você terá que pagar mais ou ficar repentinamente com itens e funcionários na rua. Aqui estão algumas coisas para verificar:

  • senhorio
  • objeto de aluguel
  • período de locação
  • custo de aluguel
  • férias de aluguel
  • pagamento de segurança
  • melhorias inseparáveis
  • condições para rescisão antecipada.

E agora sobre cada item.

Verificar senhorio

Primeiro, o Office Plus verifica quem é o proprietário das instalações que o Olimp aluga e quem assina o contrato.

A entidade legal do proprietário existe e trabalha: a empresa trabalha, não está em processo de liquidação ou falência. Informações sobre isso estão no extrato do registro de pessoas jurídicas. Pode ser baixado do site do imposto:

No extrato, você precisa ver que a empresa não está em processo de liquidação. Caso contrário, haverá essa marca:

O segundo ponto: a declaração não deve indicar que as informações sobre a empresa são falsas:

Se o Office Plus encontrar uma dessas marcas no comunicado, não deverá fazer um contrato de arrendamento com a Olympus. A propriedade da Olympus será vendida antes da liquidação e haverá um novo proprietário. O contrato de arrendamento não deixará de ser válido, mas o novo proprietário poderá recorrer ao tribunal para rescisão. Tem que ir em navios e perder tempo.

Quem assina o contrato. De acordo com a lei, um diretor geral ou um funcionário com uma procuração válida pode assinar um contrato em nome de uma entidade legal.

O diretor não precisa de uma procuração, mas você precisa verificar se ele é realmente o diretor. Para isso, você também precisa de um extrato do registro de entidades legais.

Para algumas transações, o diretor não pode tomar decisões, ele precisa do consentimento de todos os participantes da empresa. Caso contrário, pode acontecer que ele entregue as instalações, mas o contrato será inválido. Os participantes dirão que não deram consentimento ao arrendamento e o inquilino terá que sair.

Informações sobre os poderes do diretor podem ser confirmadas no regulamento. A carta é um documento aberto. Se o Office Plus pedir para ele ver, a Olympus não pode recusar.

A seguinte frase deve alertá-lo:

"O diretor geral faz transações em nome da empresa se seu valor não exceder 2.000.000 de rublos"

Por exemplo, pegamos 2.000.000 de rublos, mas a quantidade pode ser qualquer. Se indicado e o custo do contrato de arrendamento for superior a esse valor, o diretor precisará da aprovação de outros participantes.

Antes de assinar o contrato, o diretor do Office Plus solicitou os documentos constituintes da Olympus.

O aluguel é de 230.000 rublos por mês, o contrato é de 11 meses. Segundo o regulamento, o diretor da Olympus não pode assinar contratos no valor de mais de 2.000.000 rublos, e o valor da transação é de 2.530.000 rublos.

Portanto, o diretor do Office Plus solicitou as atas da reunião de participantes com a aprovação do contrato. Sem aprovação, o contrato seria inválido.

Verificar as procurações para obter detalhes no site da Câmara dos Notários Federais

Se o contrato for assinado pelo funcionário, ele deverá ter uma procuração, com melhor reconhecimento de firma. Mas, mesmo com uma procuração com firma reconhecida, há riscos: ela já pode ser revogada ou não genuína. Isso pode ser verificado no site da Câmara Federal dos Notários:

Quem é o dono da sala. Se alguém se oferece para alugar um quarto, isso não significa que ele é o proprietário. Ele também poderia alugar um quarto e depois sublocá-lo. Por exemplo, a Olympus alugou um quarto em dez quartos, mas dois estão vazios e ele convida o Office Plus para lá.

Para garantir que o proprietário seja o proprietário das instalações, é necessário um extrato do registro de direitos imobiliários. Para verificar, você precisa pedir ao proprietário para obter um extrato do Rosreestr ou MFC. É assim:

Em uma extração da USRN, o “Office Plus” verifica os itens de um a quatro:

  • descrição e endereço exato do quarto,
  • quem é o dono da sala. Você precisa ver se o proprietário e a pessoa que assina o contrato são iguais.

  • Se houver um ônus, você precisará verificar o contrato de hipoteca. De acordo com a lei, o proprietário pode arrendar instalações se não houver proibição direta no contrato de penhor. Caso contrário, existe o risco de o proprietário não reembolsar o empréstimo e perder o prédio. Em seguida, o banco exigirá a rescisão do contrato de arrendamento e o inquilino terá que sair.
  • Até 15 de julho de 2016, em vez de um extrato, era emitido um certificado de propriedade.

    Se o proprietário trabalha sob um contrato de sublocação, ele deve ter permissão do proprietário. Caso contrário, o contrato poderá ser rescindido por decisão judicial. O Office Plus deve pedir permissão à Olympus. Pode estar em um contrato de arrendamento com o proprietário ou em uma carta separada. A redação é a seguinte:

    “O arrendatário pode sublocar os bens arrendados, transferir seus direitos e obrigações sob o arrendamento para outra pessoa e fazer tudo o que está previsto no parágrafo 2 do art. 615 do Código Civil da Federação Russa. O consentimento do proprietário não é necessário. ”

    Se isso não estiver no contrato, solicite uma carta com o consentimento do proprietário das instalações. Aqui está um exemplo dessa carta:

    A carta deve indicar o inquilino, o arrendador e o objeto de locação. O sub-inquilino é opcional. No nosso caso, não haverá menção de "Office Plus" no consentimento.

    Descrição do quarto

    O contrato descreve as premissas em detalhes, na linguagem dos advogados isso é chamado de objeto alugado. A descrição deve incluir:

    • endereço exato
    • área da sala
    • onde a sala fica no prédio,
    • área.

    Tudo isso deve coincidir com o passaporte técnico da sala. A sala deve ser descrita para que possa ser encontrada na descrição:

    Redação segura

    Uma sala com uma área total de 100 m² (cem metros quadrados) no centro de negócios Krymsky Val

    Instalações não residenciais com uma área total de 100 m² (cem metros quadrados) no 3º andar do prédio no endereço: 119049, Moscou, Krymsky Val, casa 3, prédio 2, número cadastral do prédio 77: 07: 0002309: 10980.

    Uma descrição detalhada das instalações, suas características e planta está contida no apêndice 1 deste contrato.

    As instalações pertencem ao arrendador pelo direito de propriedade.

    Entradas de registro no Registro Unificado de Direitos do Estado - nº 77-01-00 / 01 / 1999-6788 de 20 de maio de 1999, certificado de registro estadual nº AA 009675 de 20 de maio de 1999.

    Anteriormente, os tribunais reconheciam o contrato como inválido se as instalações não fossem descritas em detalhes suficientes. Mas o Supremo Tribunal de Arbitragem explicou o seguinte: se for possível provar que o proprietário usou as instalações, o contrato não pode ser invalidado. Em outras palavras: se o proprietário foi capaz de encontrar as instalações e trabalhar nele, tudo estava em ordem com a descrição.

    Recomendamos que a sala seja descrita da maneira mais detalhada possível.

    Aumento de prazo e custo

    Normalmente, o contrato é concluído por onze meses. De acordo com a lei, os contratos por um período mais longo devem ser registrados no Rosreestr, caso contrário, serão inválidos. Para se registrar, você precisa preparar um grande pacote de documentos e pagar uma taxa de 22.000 rublos. Agora, não abordaremos esse tópico, iremos descrevê-lo em outro artigo.

    Você não precisa escrever um prazo, o contrato será considerado indefinido e você não precisará registrá-lo. Se o prazo do contrato for superior a um ano, é importante verificar como o preço do aluguel mudará.

    A lei diz que o custo pode ser alterado, mas não mais de uma vez por ano.

    O Office Plus firmou um contrato permanente com a Olympus. O preço do aluguel é de 130.000 rublos por mês.

    O Office Plus se estabeleceu, construiu um showroom. Dois anos se passaram e a Olympus decidiu dobrar o aluguel. O Office Plus enfrentou uma opção: gastar dinheiro com a mudança e um novo showroom ou pagar o dobro.

    A mudança no aluguel pode ser descrita como você preferir, o principal é deixar claro. Você pode, por exemplo, fazer uma tabela:

    O custo do aluguel por mês, rublos

    1 de fevereiro de 2018 - 1 de fevereiro de 2019

    2 de fevereiro de 2019 a 2 de dezembro de 2019

    de 3 de dezembro de 2019

    Não é necessário descrever exatamente isso. O principal é entender como o custo do aluguel muda. Aqui está um trecho de um contrato real:

    Em vez de uma tabela e as datas exatas para alterar o custo do aluguel, você pode criar uma fórmula. Por exemplo, este: 100.000 * k, em que k é o coeficiente de alteração no aluguel.

    Período de locação
    O custo do aluguel por mês, rublos

    1 de fevereiro de 2018 - 1 de fevereiro de 2019

    2 de fevereiro de 2019 a 2 de dezembro de 2019

    de 3 de dezembro de 2019

    Não é necessário descrever exatamente isso. O principal é entender como o custo do aluguel muda. Aqui está um trecho de um contrato real:

    Em vez de uma tabela e as datas exatas para alterar o custo do aluguel, você pode criar uma fórmula. Por exemplo, este: 100.000 * k, em que k é o coeficiente de alteração no aluguel.

    Período de locação
    Mudanças no custo do aluguel com um coeficiente k, rublos

    01 de fevereiro de 2018 - 01 de janeiro de 2019

    1 * 100 000 = 100 000 ₽

    2 de janeiro de 2019 a 2 de dezembro de 2019

    1,2 * 100 000 = 120 000 ₽

    3 de dezembro de 2019

    1,4 * 100 000 = 140 000 ₽

    Um contrato perpétuo pode ser rescindido a qualquer momento. Para fazer isso, é necessário enviar a uma segunda parte um aviso de três meses. Você pode especificar um prazo diferente para o envio do aviso no contrato.

    Alugar

    Antes de assinar o contrato, o Office Plus verifica o que está incluído no aluguel e em qual sistema tributário o locador trabalha.

    O aluguel geralmente consiste em três partes:

    • taxa para o proprietário. Pode ser em dinheiro ou tamanho real, por exemplo, sacos de batatas, fixos ou variáveis. Por exemplo, o pagamento pode estar vinculado ao dólar,
    • contas de serviços públicos. Este é um pagamento por eletricidade, água, aluguel de terrenos. Acontece que o terreno sob o prédio pertence à cidade. O proprietário do prédio arrendou o terreno e o construiu. Ele paga o aluguel da terra e pode concordar com os arrendadores para compensar os custos.
    • Se essas despesas estiverem incluídas no aluguel, a redação é: "O aluguel inclui pagamentos pelo uso das instalações alugadas, os custos do aluguel do terreno em que o prédio está localizado, eletricidade, contas de serviços públicos".
    • custos operacionais. Eles são incluídos quando o proprietário deseja que o inquilino pague a ele parte do custo do edifício. Por exemplo, para o Office Plus pagar à Olympus pela limpeza de corredores, banheiros ou neve.

    Se isso não for descrito, poderão ocorrer custos adicionais. O proprietário insistirá no pagamento e o inquilino se recusará a pagar. Se for para o tribunal, ele provavelmente estará do lado do proprietário.

    Antes de concluir um contrato, o Office Plus precisa conhecer o sistema tributário da Olympus. Se ele trabalha em um sistema comum, o contrato indica o valor do aluguel com IVA:

    "O aluguel é de 100.000 rublos por mês, incluindo IVA - 15.254,23 rublos."

    Se você não alocar o valor do IVA no contrato, o arrendador poderá faturar o valor do arrendamento e adicionar o IVA na parte superior. Ou seja, combinamos um escritório por 100.000 rublos e você terá que pagar 118.000 rublos.

    Para provar que o valor do contrato já inclui IVA, terá que ser judicial. Além disso, o tribunal pode concordar com isso e recusar. Tais precedentes já existem.

    Além do valor do arrendamento, o contrato deve ter as seguintes condições:

    • pagamento - em dinheiro, em conta corrente, com sacos de batatas,
    • frequência - uma vez por mês, uma vez por trimestre,
    • o prazo do pagamento da locação está nessa data.

    Você pode usar esta redação:

    “O aluguel é cobrado a partir do dia em que o proprietário transferiu as instalações para o arrendatário de acordo com o certificado de aceitação e até o final do contrato.

    O inquilino paga o aluguel com um mês de antecedência, o mais tardar, no quinto dia do mês atual. Por exemplo, o pagamento para setembro deve ser pago antes de 5 de setembro.

    O pagamento do aluguel para cada mês incompleto é calculado proporcionalmente ao número real de dias durante o qual as instalações alugadas foram usadas ".

    A lei não limita de nenhuma maneira a redação, mas é necessário descrever o custo com o máximo de detalhes possível.

    Aluguel de férias

    E agora para o agradável. Se o Office Plus decidir fazer reparos e não usar as instalações no momento, ele não poderá pagar aluguel. Este é um período de férias de aluguel e deve ser prescrito no contrato.

    Se o inquilino e o senhorio concordarem que o inquilino pinta as paredes por um mês, carrega móveis e não paga aluguel, isso pode ser descrito no contrato da seguinte forma:

    «Арендная стоимость за первый и второй месяц аренды — половина от стоимости арендной платы».

    Главное — не писать, что арендатор будет пользоваться помещением бесплатно. Налоговая посчитает это доходом арендатора, и придется заплатить с этой суммы налог на прибыль.

    «Стронг» арендовал помещение под магазин. Ele concordou com o proprietário que faria reparos por três meses sem aluguel.

    No segundo trimestre, a Strong indicou o aluguel em suas despesas na declaração de imposto de renda. Imposto exigido para fornecer documentos comprovativos.

    Quando a autoridade tributária recebeu o aluguel e ficou sabendo das férias, ela considerou que para Strong era renda, porque ele usava as instalações gratuitamente. Você deve pagar imposto de renda sobre essa renda. "Strong" ficou indignado, foi a tribunal e perdeu.

    O Supremo Tribunal Arbitral concordou com o imposto e emitiu uma carta explicativa: propriedade ou serviço gratuito é considerado receita não operacional. Com esse valor, você precisa pagar o imposto de renda.

    Pagamento de segurança

    O proprietário não devolve um pagamento de segurança - no site da Dela

    A Olympus pode solicitar ao Office Plus um depósito de segurança. Isso é seguro no caso de o Office Plus desenhar inscrições indecentes nas paredes durante uma festa corporativa, inundar vizinhos no piso inferior ou arruinar a sala de alguma forma.

    Os proprietários geralmente prometem devolver um pagamento de segurança após o término do contrato. Mas, na verdade, eles geralmente tomam isso por si mesmos. O que escrever no contrato para devolver o depósito, descrevemos em outro artigo, "Casos".

    Melhorias Inseparáveis

    Melhorias inseparáveis ​​são elementos das instalações que o inquilino fez e não será capaz de pegar quando se mudar.

    O Office Plus criou um banheiro adicional para os funcionários. Ao se deslocar, a empresa não poderá tomar o banheiro sozinha; portanto, deve concordar com a Olympus sobre melhorias. Você não pode fazer um banheiro sem permissão, caso contrário, a Olympus pode exigir que você remova o banheiro ou encerre o contrato.

    Qualquer mudança de instalações sem o consentimento do locador pode levar à rescisão do contrato.

    A lei diz que o inquilino pode devolver o dinheiro para essas melhorias. Para isso, o arrendatário e o arrendador concordam com as melhorias e as escrevem no contrato. O texto pode ser o seguinte:

    “O inquilino deve notificar o proprietário por escrito sobre as melhorias nas instalações e anexar uma descrição aproximada e os termos de trabalho planejados.

    O arrendador, no prazo de sete dias corridos a partir da data de recebimento do aviso por escrito, informa o inquilino de seu consentimento ou objeção.

    Se o proprietário concordou com as melhorias, o inquilino pode concordar em como fazer melhorias e enviar ao proprietário uma lista de obras de construção e instalação. Na lista, o inquilino indica o preço das melhorias. Este documento é parte integrante do contrato. Ele deve ser assinado pelo inquilino e pelo contratado ".

    O contrato pode descrever condições adicionais para o retorno do valor após a rescisão do contrato. Por exemplo, se o próprio inquilino quiser rescindir o contrato, o custo poderá não ser reembolsado.

    Assista ao vídeo: Contratos de arrendamento e recibos de renda (Fevereiro 2020).